Bücher von Steffen Metzner

Immobilienanlagen bilden gesamtwirtschaftlich und bezogen auf Eigentümergruppen, Investitionsziele und Nutzungsarten hohe Vermögenspositionen. Bei Investitionen und im täglichen Bestandsmanagement sind Entscheidungen zu treffen, die oft einen signifikanten Einfluss auf die weitere Entwicklung von Werten und Erträgen ausüben. Diese immobilienwirtschaftlichen Entscheidungen müssen durch fundierte Analysen vorbereitet und mit geeigneten Kennzahlen unterstützt werden. Oft werden dazu DCF-Kalkulationen und Renditeberechnungen genutzt. Zu hinterfragen ist, ob Barwert bzw. IRR tatsächlich immer die primären Entscheidungskriterien im Bereich Akquisition, Portfoliomanagement und Controlling sein sollten oder ob andere Performance-Kennzahlen und Analyse-methoden fallweise leistungsfähiger und zielbezogener sind. Das vorliegende Buch zeigt Beurteilungs- und Auswahlkriterien auf und systematisiert die in Literatur und Praxis unterschiedlich beurteilten alternativen Ansätze der Entscheidungsunterstützung. Die Methoden bleiben rein akademisch, wenn die benötigten Eingangsdaten nicht zeitnah und in guter Qualität bereit stehen. Wichtige Basisparameter der Immobilienperformance sind beispielsweise Mietentwicklung, Kostenstruktur, Leerstandsrisiko, Instandhaltung und Wertveränderung. Diese Größen müssen adäquat geplant bzw. prognostiziert werden. Ausgehend von der einfachen Schätzung mittels Delphi-Methode bis hin zu komplexen mathematisch-statistischen Lösungen wie ARIMA und VAR werden unterschiedliche Prognosemethoden vorgestellt, die aus häufig bereits vorliegenden Informationen (z. B. Messungen, Beobachtungen, Erfahrungswerte, Datenreihen) schlüssig Zukunftsbilder ableiten können. Anwendungsbeispiele findet man primär in anderen Branchen wie z. B. der Finanz- und Versicherungswirtschaft oder im produzierenden Gewerbe. In der Immobilienbranche ist eine eher abwartende Haltung erkennbar. Durch Kombination von Theorie, Studien und Praxiserfahrung werden interessante Entwicklungswege aufgezeigt.

Inhaltsangabe:Zusammenfassung: Die Diplomarbeit "Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren" wurde am Stiftungslehrstuhl für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft an der Universität Leipzig erstellt. Sie analysiert kritisch das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung für Immobilien, welches in der Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert ist und allgemein Anwendung findet. Aufgabe der Wertermittlung ist es, die preisrelevanten Einflußfaktoren, so zu quantifizieren, daß der ermittelte Wert den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird. Das auf eine gleichmäßige Marktentwicklung ausgelegte Ertragswertverfahren nach WertV kann jedoch Einflüsse wie hohe Leerstandsraten, Mietpreiseinbrüche, wechselhafte politische Rahmenbedingungen sowie auch besondere demographische, soziale und psychologische Faktoren nur bedingt würdigen. Hauptprobleme sind hierbei neben der Vergangenheitsorientierung, welche die Einbeziehung neuer Informationen erschwert, vor allem auch die spezifischen Größen Liegenschaftszins und nachhaltiger Ertrag. Jeder nur irgendwie gleichmäßige Ertragstrend läßt sich auch als nachhaltiger (=konstanter) Ertrag darstellen. Ein dennoch gültiger Ertragswert (=Barwert aller künftigen Erträge) wird dann über eine Zinssatzmodifikation erreicht, die das tatsächliche Wachstum auf den Zinssatz verlagert. Ein solches Verfahren ist jedoch nur bei Vorliegen einer einzigen Ertragssituation und stabilen Märkten sicher anwendbar. Die Arbeit stellt fest, daß Abweichungen, z.B. aufgrund von Staffelmietvereinbarungen oder Sozialbindung, in der amtlichen Wertermittlung häufig zu ökonomisch unsinnigen Ergebnissen führen. Die Probleme, die sich aus den Rechentechniken der WertV ergeben, sind den Verfassern und Anwendern dieses juristischen Konstruktes offenbar weitgehend unbekannt. Ausgehend vom allgemeinen Ertragswertbegriff und von Prinzipien der internationalen Wertermittlungspraxis werden in der Arbeit Prämissen aufgestellt, welche eine leistungsfähige und ökonomisch exakte Alternative zum Ertragswertverfahren nach WertV beachten muß. Die Umsetzung dieser Anforderungen ergibt ein cash-flow-orientiertes Ertragswertverfahren. Dieses weist im Grundfall eine Ergebnisidentität mit der WertV-Rechnung auf, besitzt aber nicht mehr deren Fehlerquellen (wie Tests beweisen) und ist flexibler anwendbar. Die Darstellung und Interpretation wird durch den Cash-Flow-Ansatz erleichtert. Die Rendite wird explizit [¿]